Trasformare i centri commerciali in quartieri

Di Patrick J. Kiger

27 febbraio 2023

Dai condomini che crescono nei parcheggi dei centri commerciali alla riqualificazione dei siti dei centri commerciali ormai abbandonati come abitazioni, le conversioni da commercio a residenziale sono una tendenza in aumento.

Nella zona di Pentagon City, nella contea di Arlington, in Virginia, il Pentagon Center non è solo un luogo dove le persone possono sfogliare gadget elettronici da Best Buy, ottenere sconti sull'abbigliamento da Nordstrom Rack and Marshalls o fare scorta di tutto, dai tovaglioli di carta alle palline da golf. Costco. Possono effettivamente vivere proprio accanto ai loro negozi preferiti nel Witmer, un condominio di lusso di 26 piani e 440 unità che sovrasta il complesso. È dotato di un centro fitness all'avanguardia, una piscina sul tetto e altri servizi esclusivi, oltre a offrire la comodità di una posizione vicino sia al centro di Washington, DC, sia al quartier generale della costa orientale di Amazon.

Quando il Witmer ha aperto nel 2019, "abbiamo affittato in circa sei-otto mesi", spiega Geoff Glazer, vicepresidente senior di Kimco Realty, un proprietario-operatore nazionale di centri commerciali. "È stato pazzesco vedere ciò accadere."

Il successo dell'edificio fa ben sperare per il Milton, un edificio residenziale curvilineo di 11 piani e 253 unità che è quasi completato sull'altro lato del complesso. "Stiamo pensando di farne un terzo", dice Abbey Oklak, direttore della riqualificazione multifamiliare di Kimco.

Ulteriori informazioni sull'innovazione nello sviluppo : Apprendimento ULI | Incontro di primavera dell'ULI 2023

Sopra e sotto: progetti residenziali Kimco, Witmer e Milton, ad Arlington, Virginia, sobborgo di Washington, DC

Il Witmer, il Milton e i progetti di tamponamento residenziale che Kimco ha sviluppato in Pennsylvania, Texas e altrove esemplificano una tendenza che sta guadagnando slancio in tutta la nazione. Le conversioni da vendita al dettaglio a residenziale spaziano da condomini che stanno sorgendo in quelli che un tempo erano parcheggi di centri commerciali o ex siti di grandi magazzini chiusi, a "rattamenti" parziali o completi in cui centri commerciali e centri commerciali vengono demoliti e sostituiti con comunità ad uso misto con molti alloggi.

In un momento in cui il commercio al dettaglio fisico deve far fronte alla difficile concorrenza dell’e-commerce, i proprietari dei centri commerciali vedono sempre più il residenziale sia come una nuova fonte di reddito sia come un modo per rinvigorire i negozi mettendo i potenziali consumatori nelle immediate vicinanze. E per i centri commerciali suburbani che sono in declino o già chiusi, demolirli e sostituirli con condomini e case a schiera è un modo per capitalizzare quelli che spesso sono luoghi desiderabili nei sobborghi dell’anello interno o lungo i principali corridoi di trasporto.

Sebbene ci siano spesso sfide difficili per trasformare quello che una volta era un mare di asfalto e cemento e di enormi edifici commerciali senza finestre in piacevoli quartieri a uso misto, architetti e teorici urbani li descrivono come un’opportunità per portare l’urbanistica percorribile a piedi nelle periferie, oltre ad alleviare carenza di alloggi.

"È un'evoluzione del concetto di 'vivere, lavorare, giocare' o di centro città", afferma Caitlin Sugrue Walter, vicepresidente della ricerca per il National Multifamily Housing Council. "È una situazione vantaggiosa per tutti: verranno costruite più unità, il che migliorerà l'accessibilità economica. E quei residenti forniranno potere di spesa alle imprese locali".

Perché il settore retail-residenziale è in aumento

Le conversioni da vendita al dettaglio a residenziale non sono una novità. Kimco si interessò per la prima volta a loro circa 8-10 anni fa, più o meno nello stesso periodo in cui iniziò la trasformazione dei grandi magazzini. "Abbiamo iniziato a vedere che sarebbe stata un'opportunità per aggiungere qualcosa di nuovo alle nostre proprietà", spiega Glazer. Il residenziale multifamiliare sembrava una soluzione complementare ai negozi nei centri Kimco, inserendo nella proprietà clienti che avrebbero acquistato generi alimentari e frequentato lavanderie e saloni di bellezza. L'ulteriore attività 24 ore su 24 "ha davvero dato al team di locazione alcune grandi opportunità per migliorare la qualità dei rivenditori su alcune di queste proprietà", aggiunge.